不動産投資は夢のマイホーム購入から！？

あなたは「素敵なおうちに住んで、なおかつ住宅ローンも払わなくて済む方法」と「普通のおうちに住んで、住宅ローンを払い続ける方法」どちらを選択しますか。

はじめまして、東京在住の不動産投資家です。といっても、最初はただのサラリーマンでした。大学を卒業後、証券会社に入社しましたが、株式などの投資について、学べた気があまりしていません（笑）
とはいえ、投資はやってみないとわからないんだということだけは理解できたので、昔から興味のあった不動産投資をしてみました。そんな経験も踏まえたお話をできればと思っています。

お金で買えない幸せがある。幸せについてこう語る人は多くいます。
しかし、本当にそうなのでしょうか。愛情、家族、友達。これらは確かにお金で買うことは出来ません。しかし、お金がないと家も、食事をすることもできないのです。そういった、地盤があってこその幸せがあると私は思います。また、お金があることで、選択肢も増えますね。習い事、美味しいものを食べに行くこと、学ぶこと。これらにはすべてお金が必要です。私は美味しいものを食べてるときが一番幸せです（笑）お金のなかった時期は、大好きなフルーツを買うのも気が引けました。１パック５００円もするイチゴやブドウなんて買えません。同じイチゴ味なら、１００円でイチゴ味のチョコが買えるからです。でも、せっかくだから健康的な甘さを楽しみたい。こんな想いもお金があるなら実現できます。

私は、お金は「安全を買う」ことと「自由を買う」ことが出来ると考えます。一つ目は、毎月払う家賃、学費といったお金についての心配をしなくてよいという安心、怪我をしたとき、病気になった時の保険に入れる安心。二つ目は、新幹線や飛行機、船といった乗り物の自由。どこでも旅行にいける自由。したいことをできる自由。もし、あなたが住宅ローンから解放されるとき、この安心と自由と信じられない程の幸せを手に入れることが出来るのです。そんなわけはないと思っていましたが、今はやってみて本当によかったと大満足です。

 

 

理想的な家造りのために！要望リストを作ろう

不動産投資をするとき、一番重要なのは、銀行からの借入をどのように行っていくかということです。でも、そういう不動産投資などがわからなくて怖いとか、抵抗がある人はいますよね。それであれば、まずはマイホーム購入から始めてみて、家を作ってみる経験をしてみてはどうでしょうか？もちろん、マイホームから始めてしまうと、そのあとの不動産投資のための借入がしづらくなっていくというデメリットはあります。ですが、一歩を踏み出せない人にとっては、一つの戦略としてマイホームからスタートするというのはありなのではないでしょうか。
マイホームを作る、それは、住宅ローンから解放されるということなのです。 不動産投資をする際、普通は自分が住む家を建てる喜びを得られません。しかし、自分の為の家を作る喜びが他の何にも変えられない程の至福の喜びとなります。私も初めて家を作ったとき、自分のお城のように感じました。自分のこだわりを建築家さんに伝えて、思い通りになったところも、ならなかったところも含めて、全部が愛おしく感じました。
なので、自分にとってどんなものがいいのか、どんなものを作りたいのかしっかりイメージしてみましょう。
そして、そこで考えたものをどんどんスクラップブックとかに貼りましょう。するとどんなのが良いか見えてきます。全体のイラストが考えられたら次はそれを工務店や設計士さん、建築家さんに伝えましょう。できるだけ細かく言えると良いですね。

次に他の要望も全部書き上げてみましょう。

・リビング 天井高め
・リビング 床暖房
・お風呂 タイル式で広め
・お風呂 ジェットバス付き
・キッチン リビングと繋がる様に
・全体 壁紙はシンプルな白系
・賃貸部分 ロフト付き
・賃貸部分 バス、トイレ別

ちょっと書き上げただけでもこんなに出てきます。なので、全部思ったことを書いてみましょう。無理なものも全部です！ あとから、予算とかを考えて削ることはいくらでも可能ですからね。
ここだけは、譲れないとかいうのがあればそれは設計士さんと相談しながら決めてくださいね。夢のマイホームって言葉は少し古いかもしれませんが、作ってみると、まさに夢のマイホームだったなと思えるものです。

マイホームを不動産投資にしちゃう！？

夢のマイホームを作ることで、不動産投資に入っていく、さらに良い方法は、「マンションを作ってしまって、その上に住む」ではないでしょうか？そうすれば、ただの一軒家を作るより、銀行融資などが降りやすくなります。
私の実体験を少しお話ししましょう。

大学卒業後、就職セミナーのブースを回っていたとき、たまたまその会社があったので、受けてみたら、筆記試験とそっけない面接で意外なほどすんなり内定をもらう事ができました。 自堕落な大学生生活だったので、残念ながらほかの会社は全滅。面倒くさくなってしまい、途中でまぁ、ここでもいっかと証券のことなんか全く知らないけど入社することにしました。 それでも、あんなに適当に安易に決めた割には、13 年という期間この仕事に従事しました。今思うと感慨深いものがありますね。 初任給は、だいたい手取で18万円くらいでした。高くはない金額だったため食費も自分なりに節約する生活を送っていました。

ある時、営業でまわっているとき、ちょっとさぼろうと百貨店に寄ってみました。なんと一本1280円もするおいしそうなカステラを発見。 ふわふわしていて、きれいな黄色を際立たせているそのカステラ美味しそうで美味しそうで、、、
それは、全国的に有名なある老舗の和菓子屋のカステラでした。 1 日 1000 円程で食事を済ませていた私は、1280 円もするカステラを買うと 1 日の食費がなくなってしまうというジレンマに悩み、このカステラ買っちゃうと一日の予算超えちゃうしなぁといつも眺めては我慢をしていました。けなげです。 結局、来る日も来る日も眺めるだけで買わなかったんですが、毎日この1280 円のふわっふわのカステラを買ってもぜんぜん痛くもかゆくもないようになりたいなぁ、あと毎月の収入が 10万、20 万増えていって、こんなカステラを毎日でも買える日が来ないかなぁ、一回買うだけじゃなく、いっつも気にせずこのカステラいたいに高級なお菓子を買えるようになりたいなぁ、と思うようになり、それから貯金を心がけるようになりました。

株の配分だけで1億円ある社長との出会い

証券会社で働いていたので、周りは株が好きな人だらけ。株の分配金だけで 1 億円くらいある社長と出会いました。日本株だけで 50 億円位持っていて、それだけではなく土地やマンションも持っていました。
よく社長の自宅に友達を招待しては株のセミナーを開いたりしてました。 会社でも、仕事の後に「社長の株式講座」を趣味で開いてくれたりしていました。株好きの社長のおかげで、株式投資をしている社員が多い、めずらしい会社でした。よく、社長に呼びとめられて、日本経済新聞を片手に、「この会社はこれから伸びるよ。この会社はね、他の国がマネできないようなすごい技術を持っていてね。絶対これからくるから、いま買っといた方が絶対いいよ。 あとね、この会社。これはね、燃料電池を開発してるから、これからガソリンが上がったときにバカ売れするよ。」 と逆営業されるような次第。しかし、心配性の私には毎日毎日動きが変動する「株」は自分で投資するには向いていないのではないかと感じ始めました。
値動きに一喜一憂してしまい、他の事が手につかなくなってしまったからです。
そしてそのうち、もっと安定していて、毎日毎日値動きを気にしなくて済むもので、もっといい投資対象はないものかと思いはじめました。
対象を探してしていく中で「不動産投資」というものに興味を持ち始めました。

実際に有料の不動産投資セミナーに参加したり、本を読んで勉強もし、実際にファミリータイプの３DKのマンションの一室や賃貸アパート1棟を購入したりもしました。
その時に得た知識と経験談もあとで紹介いたします。
最初はあの有名な書籍にも記載してあるように「自宅は負債だ。 なぜなら、私たちのポケットから、お金を 吸い取って行くからだ。 だから、自宅は資産ではなく負債だ」 と書いてあることをそのままちゃんと実践し、自分は賃貸の古い木造のアパート、今時「さくら荘」という名前で家賃8万円の所に住んでいました。
しかし、同僚たちが次々にマイホームを購入し、きれいなインテリアに囲まれ、友人たちを招きホームパーティをしている姿を横目に見て、羨ましい気持ちを隠し切れませんでした。

友達や、後輩が遊びに来るたびに、「なんで 2 人してけっこう稼いでるのに、こんなとこ住んでんの？共働きなんだから、もっといいとこに引っ越せばいいのに」 と結構いろんな人から言われました。 一番不快だったのは、銀行やインポートショップで買い物をし、会員登録するために住所を記入するときに、アパート名に「さくら荘」と書くのは、正直気持ちのいいものではありませんでした。
こういった事が重なり、 自分の家がほしい。素敵なマイホームがほしい。私もテレビに出てくるようなオシャレなインテリアに囲まれた暮らしがしたい。
だけど、この先延々と 40年も住宅ローンを払い続けるのはちょっとしんどい。。。
素敵なマイホームを手に入れて、なおかつローンも払いたくない。 不動産投資をちょこっとして知識や経験があるだけに、住宅ローンを自分で40 年も払うなんて、リスクの大きいことはやりたくありません。この多大なる負債を解消するよい手立てはないものか。
そういえば、大学の時住んでいたアパートの大家さんは上の階に住んでたなぁ、と思い出しました。 それに片っ端から読んだ不動産投資関連の本の中に、そんなようなことも書いてあったなと思い、「これはやってみるしかない！やっぱりマイホームがほしい！」と思うようになりました。その結果、住宅ローンを払わず家を買う方法を実践することにしたんです。 「素敵なお家に住んで、なおかつ住宅ローンも払わないこと」 そんな都合がいいことできるの？ できます！
ずるいことや、犯罪まがいのこと、良心が痛むことをする必要は一切ありません。
あなたも、素敵なおうちに住んで、なおかつ住宅ローンも払わなくて済む方法を実践して、幸せな生活を始めましょう！

自宅兼共同住宅でアパートやマンションを所有する

あなたは、こんな家をみたことがありますか。大家さんが、同じ建物内に住んでいるアパートやマンション。住宅ローンを払う必要のない家っていうのは、言い換えると、自宅と賃貸を併用した共同住宅です。ちなみに、私が子供の時住んでいたマンションも、大家さんが同じ敷地内に住んでいました。 私の友人が、今新宿の 12階建のマンションに住んでいますが、オーナー（大家さん）が、11、12 階に住んでいて、さらに 1 階ではクリーニング店も経営してるという実例もあるんです。つまり、オーナー（大家さん）が建物の一部を自分の住居として住んでいる住宅ですね。
これは、月々の借入返済を、他人というか、賃借人（入居者）に払ってもらうということです。つまり、賃借人から家賃をもらい、その家賃で借入返済をしているのです。自分一人しか１つの建物に住んでいないと、借入返済は全額が自分一人の負担になってしまいますが、その建物の住人に返済を肩代わりしてもらうのです。結構、簡単な話ですね。 それに全然怪しくないですよね、安全に思えるし、わかりやすい話です。
1 人で暮らす女性や、地方からでてきた大学生の親御さんなんかは、大家さんが上に住んでると安心と思ったりして、結構人気があるんですけど、実は、別に大家さんが強盗やチカンとかの犯罪から守ってくれたりする可能性は別に高くないので、安全性の面では大家さんがいない建物とかわらないんですよね。気持ちの問題だけなんですよ。どちらにせよ、こんな感じで物件の所有者（オーナー）と賃借人が同じ建物に居住する物件を「オーナーイン物件」といいます。
こういうオーナーのアパートやマンションは案外多いんです。双方にとってメリットがありますからね。メリットの追求だけではなく、デメリットもほとんどないんです。デメリットというか、リスクがほとんどないのです。アパートやマンションなんて、基本的に「地主や土地を持ってる人が建てるもの」と思いますよね。でも、誰でもできるんです。自分で土地を買って建てちゃうだけで良いんです。しかも、収支計算をすると、意外とプラスになります。 収支を具体的に説明すると、 家賃収入 － 借入返済 ですが、家賃が ８０ 万円で、借入返済が 75万円だと、 80 万円 – 75万円 だから、5 万円も儲かっちゃうんです。 単純明快な計算だから皆さんもわかりますよね。でも、そんな土地や建物を買う大金はどこからでてくるんでしょうか。それはもちろん自分だけじゃ出来ないですね。 銀行から借りればいいんです。つまり「住宅ローン」です。この住宅ローンの活用が重要なポイントです。

住宅ローンを利用する際の注意事項

共同住宅を建てる際に、アパートローンは金利も高いし、借入の期間も長くないので、毎月のキャッシュフロー（収支計算）がきびしくて赤字になりやすいんです。でも、住宅ローンをつかえば、金利も1%台、借入期間も 35 年で、毎月の支払いがとっても楽になり、成功すれば黒字にもなっちゃうのです。ただし、この住宅ローンを使うにあたって忘れちゃいけないポイントがあるんです。これは絶対避けて通れない道なのです。この部分は、何度強調しても、したりない程重要なんです。それは、自宅部分を建物面積の 50%以上にすること、ただそれだけで良いのです。このハードルをクリアしないと銀行の規定によって、住宅ローンは借りられないのです。簡単に言えば、 2階建のマンションだと、1 階部分は賃貸、2 階部分は自宅。4 階建のアパートだと、1、2 階部分が賃貸で、3、4 階部分が自宅。床面積が、200 ㎡だとすると、100 ㎡以上は自分の家にする必要があります。要するに自宅、人の家を半分ずつにすれば大丈夫です。自宅部分は、建物の半分以上、5割以上です。 こうすると、仮に 3000 万円を銀行から借りたとしても、自分たちはその家にお金を払うことなく住むことができます。なぜなら、その住宅ローンの返済を毎月肩代わりしてくれるのは、自分ではなく自分の建物内に住む他の住人だからです。というのも、家賃を返済に回すから自分は払わなくても済むんです。すごく単純明快です。誰にでも出来そうと感じませんか。 こんな簡単でシンプルなことで、毎月の住宅ローンから一生解放されるなんて、夢みたいな話だと思いませんか？その上、発想はいたって普通ですし。

家賃収入を得ることで住宅ローンの返済が実質タダになる

家賃収入を得ることで、住宅ローンを返済するだけでなく、それ以上に4〜5万も稼げちゃうのをしってますか？そんなに稼げちゃったら、欲しいものも買え、食べたいものも食べれて良いこと尽くしで逆に少し不安になっちゃいますよね。しかし、不動産投資を学ぶだけでもうかっちゃえるんです。学ぶことで、自分の不動産を増やすことが出来るようになって家賃収入が続々と増えて行っちゃうんです。儲かる為には、まずはしっかり学ぶこと、そして投資することからのスタートですね。そう考えると、汗水たらして働くより涼しい部屋の中で学ぶ方がよっぽど楽に感じませんか？そして、自分が作る共同住宅に住むなんて友達は知らないですよね。
でも、もし友達が駅から少し離れていて4000万円のマンションを買ったとします。それを聞いた他の友達がマネして買っちゃったりしたらもう大変ですよね。住宅ローン地獄と切り離せない人生になってしまうかもしれません。綺麗な家に住めてそれはそれで幸せな人生になるかもしれません。けど、それよりも勉強して儲かって会社のイヤな上司から離れて、素敵なおうちもゲットできてお金も儲かっちゃう。こんなしあわせなことはないですね。 普通の会社員ならこれといったデメリットがないんです。だからこそ、是非自宅をタダで手に入れちゃいましょう。それにこれだと会社でリストラされることもなく安心ですよね。建物の1/3 は自宅にしなくちゃいけないのでそこだけ最初に住宅ローンで借りましょう。最終的に家賃がもっと取れて簡単に返せます。あとは、自分の建てたいプランに合わせて、考えましょう。

一流企業のサラリーマン・公務員でもお金を借りることができない場合がある！

今、世の中では一流企業に就職したら勝ち組って言われますよね。けど、そんなことないんです。
信用情報をチェックしてみましょう。住宅ローンは、安定した収入があればだれでも組めちゃうんです。しかし、それでも組めない人が存在するのです。それは、「ブラックリスト」に乗っている人たちで、これまでもほかの企業で借りたのに返済出来てなかったり、延滞したことがあるとその情報が一気に銀行機関に回ってしまうんです。だから、金融機関に住宅ローンを申込みに行くにあたって、自分の信用情報を見直すことが大事です！もし、延滞記録が残っていたとしたら、借入するのは難しいのです。もし、住宅ローンを銀行で組もうとすると、銀行は必ず信用情報を確認するのです。その信用情報はどこにあるんでしょうか。それは、下記の4つで確認できます。

１：全国銀行個人情報センター http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
２：ＣＩＣ http://www.cic.co.jp/
３：ＣＣＢ http://www.ccbinc.co.jp/
４：全国信用情報センター連合会 http://www.fcbj.jp/

この4つの金融機関に借りたお金の履歴が登録されていて他の期間と共有するのです。もし過去に延滞していると、この履歴に残ってしまい、銀行もこの上記の機関で調べ、お金をかしていいか審査するのです。まずは、あなたも自分の履歴などを自分で調べてみることをお勧めします。

自宅兼共同住宅にすることで住宅ローンを使って投資用物件が購入できる

いま、仕事をしていてさらに奥さんも働いているあなたにこれは、最高の話だと思います。 現在、金利は下がっていてゼロ金利になってきています。そんな、いまだからこそこの住宅ローンを組むことはとても有利なのです。いま、住宅ローンも減税していて土地の値段も下がってきています。加えて、50年の住宅ローンっていうのも出来ましたね。なんで、50年っていう長いローンが組むのかって？それは、月々の支払いが少なくなるんです。そうすれば、総額は高くてもその月々手元にあるお金は多いでしょう？その現金は、どう使っても良いんです。いま、住宅ローンでマイホームを買おうとしているあなた、これは、大大大大大チャンスです！ 私は、数年前に住宅ローンでマイホームを買いましたが、あと、数年待てばって後悔ですよ。こんなお得なことはありませんよ！ 少し話は変わりますが、不動産を得る為のローンは、「住宅ローン」と「アパートローン」の2種類があるのを知っていますか？ この2つの違いは簡単に言うと、金利、借入期間、借り入れ審査ですかね。そして、借入の条件は、住宅ローンのほうが良いんです！ 最高の借入条件で、資金を得て住宅ローンを手にし、最高のマイホームを手に入れ、家賃までも手に入れる、これが大事なポイントです！ 

土地購入から入居者を見つけるまでの流れ

土地購入から、建物が完成するまでの流れをざっくりと説明したいと思います。土地を探すところからはじまり、土地の購入、銀行の融資審査を経て決済となります。それが、第一ステップです。 まずは、土地の探し方ですが、専用のアプリを使って探したり、不動産屋に行ったり、大手不動産屋などから情報を収集し、実際の土地購入に向けてのアプローチが始まります。
そこから、良いと思った土地をいくつか見に行きます。駅からの距離、コンビニの数、夜道の明るさはどれくらいか、などをチェックします。土地を実際に見に行く際は、近くの共同住宅の空室状況なども一緒に確認することを忘れちゃいけません。でも空室かどうか、どうやってわかるんでしょうか。それを見極めるには、アパートについているガスや電気メーターが作動しているかどうかでわかっちゃうんです。また、候補に挙がった地域の家賃がどれくらいかは事前に調べておくことも忘れちゃいけません。いくつか土地を見学したら、次は土地を絞りこみ、購入します。そして、ここが最高だ！という土地を見つけたら、買付申込書というものを不動産会社に提出します。そして、どんな建物を建てるか計画スタートです。計画が楽しみですね！ワクワクポイントです！
融資審査を無事に通過したら、土地売買契約を結び、土地の決済をします。これで第一ステップは終了です。 次は建物です。 まず、設計士にざっくりとしたプランを伝え、設計プランを作成してもらいます。その時すでに、自分や家族の願望を伝え、打合せを何度も繰り返し行います。その後工務店と請負契約を結び、工事が開始し、建物が出来上がっていきます。工事開始から工事完了までは、建物の規模やその時期にもよりますが、早くて、3 ヵ月、遅くて 6 ヵ月をめどにしています。建設中は大工さんに差し入れなど持って行って、こまめにモチベーションをあげてあげるといいですね。
そして建物の引渡しを終えると、不動産登記を行います。最後に、最も重要である入居者募集（客付け）をします。入居者が決まると、お金（家賃）が振り込まれはじめます。この入居者募集は、工事が完了し建物で暮らせるようになる 1 ヵ月くらい前から、不動産管理会社にお願いして回ります。 入居日になっても、いざ住もうとしたときに建物が工事途中で、入居者の人の家がなくなってしまったら大変です。なので工事が予定よりおそくなることを視野に入れて、入居者を入れる日程を完成予定日より余裕をもっておきましょう。

投資用の物件を購入する際には駅から10分以内の物件・土地を買う

今回一番大事なのは、どこの土地にするか！どの土地に住むかってとっても大事ですよね。共同住宅のオーナーになるならなおさら土地選びは大事！自分だけが住むわけじゃないですからね。同じ建物でも、土地によって人気度がかわりますよ。この様に立地は物件を購入する際に最も重要なポイントなのです。
じゃあ、どこが人気な土地なのか家族で暮らすのと一人暮らしの人とでは住みたい家って違います。その中でも共通して言える例を挙げてみましょう、やっぱり一番は駅から10分以内のところにあることです。他にもコンビニが近くにある、夜遅くても安心な道がある、スーパーがあるってことですかね。
一人暮らしやサラリーマン、買い物帰りのお母さんたちにとって何が一番良い条件なのか。それは、間違いなく家の距離ですね。私も家が駅から徒歩5分圏内で本当に便利な生活です。もし物件を購入するなら駅からの距離を考慮してみてくださいね！

不動産投資の失敗談！

カメラ付きインターホン・シャワー付き洗面台の物件に入居者が入らない理由は？

私はいま不動産投資をしていて、購入した不動産の毎月の家賃収入を貰って生活しているんです。
私は、以前井の頭線の明大前駅の近くに1500万円の家族で住めるマンションの一部屋を買いました。なんで、明大前駅に買ったかって。その理由は一つ。明治大学とか高千穂大学とか大学生が多くいる駅だからなんです。
そのマンションは見た目も中身も凄くきれいなんですよ。これは、きっと人気になるなと思ってすぐに購入しちゃいました。ただここ、駅から徒歩で20分くらいかかるんですよね。そこが少し心残りだけど、明大前でこのマンションならいけるって思ったんです。
けど、入居者が全然見つからないんです。何でかって。駅から遠いいんですって。
マンションには、カメラ付きインターホンもあるしシャワー付き洗面台もあるのに皆遠いいからって判断して内装を見てくれないんです。内装見なきゃ住みたいなんて思わないですよね。
やっぱり、どんなにきれいなマンションよりも、駅から近いそこそこのマンションの方が人気なんですね。
今回のことで、いくらきれいな内装でも、一番大事な条件が立地、駅からの距離ということがわかりました。
みなさん、買うなら駅から10分以内ですよ！そこだけは忘れないでください。

不動産屋の営業マンに自分が探している土地を上手に伝える方法

土地を購入するには、駅から徒歩10分以内であること。建ぺい率 / 容積率が 60%/150% 以上であること。このふたつの条件がそろっていれば良いんです！
条件が決まれば、次は不動産会社に連絡してみましょう。家の近所の不動産会社、インターネットで見つけた不動産会社、なんでもよいのです。そしてさっき挙げた二つの条件を伝えましょう。そしてそれに加えて、予算や大きさ、共同住宅であることを伝えましょう。ここでどの程度伝えられるかが割と重要なポイントなんです。
条件が細かい分見つけるのも大変で土地を探すのに30個以上も見ましたよ。最初は条件に完全にあってなくても見に行くことをお勧めします。しっかりと条件を伝えれば向こうも積極的に土地を探してくれます。もし、そこは違うなって思ったら、ちゃんと理由も一緒に伝えることも大事です！それを繰り返すと、そして最後に、「ご購入条件をすべて満たしたものをついに見つけましたので、いつお時間ありますか？」と言ってきます。
ちなみに伝える条件はしっかり相場とかを考えたうえで伝えましょうね。だから、頼む前に自分で相場とかを調べておくことをお勧めします！

土地を購入するときに不動産屋の営業マンと上手に交渉する方法

インターネットで調べて不動産会社に行ったんですが、話を全然聞いてもらえなかったんです。
4階建てにしたいって言ったら、4階建てなんて水道持っていけないから無理だっていうんです。普通4階建てのマンションなんて腐るほどありますよね。
それだけじゃないんです。私の借金についても聞いてくるんです。その借金だと銀行がお金貸してくれないよとかもう言いたい放題。私は、その前に銀行の担当者と話して貸してもらえる約束とかもしてきたのに。だから、今回はもう銀行には確認取ってるから連絡してみてくださいってこっちも引きませんでした。連絡を取ってもらったらやっぱり借りれるって。自分の主張をしっかり自信もってすること大事ですね。ここで怖気づいちゃうと大事なチャンスを逃しちゃいますよ。
こっちの主張も通り、話していくうちにむこうも前向きな態度で話し始めてくれるように変わりました。
ちゃんとした担当者が決まれば、次は条件をしっかり出しましょう。路線、金額、立地（場所、駅からの距離）、坪数。この様に分かり易く伝えれば、条件に合った土地を見つけたときあなたに連絡してくれるでしょう。

営業マンにクズ土地を売りつけられないためにも土地購入の知識をつけよう

土地の条件をきめ、不動産会社に伝えると翌日からたくさんの土地情報を提供してくれます。けど、最初は悪条件の土地を出してくることが多いんですよ。だから、こういうのはやめてねっていうのを、最初に伝えておきましょう。じゃあ、どんな場所が良いのか、条件は、これです。公道に2m以上接していること。これだけで良いのてます。けど、公道っていうと旗竿地を、持ってくる人が多いのです。旗竿地は、旗のような形をした土地が多くあります！ 旗竿地は、建物がたつ面積は同じでも通路の方に立てるのは難しいため、建物自体の面積は実は小さいのです。だから、それを理由に値切ることとか出来ちゃいますよ！  旗竿地だから、やめるのではなくどれだけ値段の土地が良いかっていうのも比べてみるとよいですね！土地を購入する際は、まず知識をつけることで 不動産会社からの上手な話術から逃れ、本当に最高の土地を購入しましょう。

土地購入の流れをチェックリストでまとめてみた

土地を購入するには、どうすれば良いか、皆さんご存知ですか。ステップは4つ！  

1. 条件に合う土地を見つける  
2. 買付申込書をだす  
3. 手付金を支払う 
4. 銀行のローン審査土地の決済   

この4つのステップを踏むだけで土地を変えちゃうのです。
もう少し詳しく書いてみましょう。  

1. 土地の条件を決定（駅からの距離、最寄駅、近くのお店）   
2. 土地相場をインターネットで調べ、把握する   
3. 三件以上の不動産屋を回る（土地購入の意思と条件を出来る限り詳しく伝達）   
4. 不動産屋から連絡がきたら、土地を担当者と見に行く   
5. 感想を担当者さんに伝える  
6. よい土地がみつかる   
7. 買付申込書を提出する   
8. 手付金を支払う。  
9. ローン審査をする   
10. 土地の決済をする    

これだけです、簡単ですね！では、どうすればこれが行えるのか。まずは、自分が何を伝えたいかをピックアップしてメモに書いていくのは重要ですね！後になってあの、条件もあった！とかなると面倒くさいですから、しっかりメモしていきましょう。
無駄に時間を浪費しないためにも、イメージトレーニングをして、すべての場面に臨みましょう。例えば不動産屋にアプローチするときも、まず自分が伝えるべきことを紙に先に書き出しておきましょう。特に、予算、建蔽率と容積率、駅からの距離などの条件はマストです。他にも、土地の広さ、どの路線に買いたいかとかも決まってるとさらに良いです！ 他の人にしっかり伝えられる様、細かく準備していくといいでしょう。
話を進める中で、次はどのステップかとかを考えて、ゴールまでしっかりイメージ出来ると良いですね！ 

日経新聞を読めば建築業者に割高で住宅を買わされることがなくなる

家を作る時、木造にするか鉄骨にするかはたまた鉄筋コンクリートにするか悩みますよね。これらの坪単価はこんな感じです。あくまで目安ですよ。

＜建物の構造ごとの坪単価（目安）＞
木造 坪 50 万円
鉄骨 坪 60 万円
RC 坪 70 万円

値段はこんな感じだけど、見積もりは建築家などに交渉して安くなることもありますから交渉はしてみて下さいね。あとは、資材の原価次第でこれらの値段は変化します。資材は景気によって変わります。なので、日本経済新聞に目を通すだけでも良いので景気状況を把握しましょう。把握することで建築業者に割高にされることはなくなります。それに知っていれば、値切りもどんどん出来ちゃいますよね。この時に、ただ安くしてっていうのではなく日本新聞で読んだ知識を披露しながら話すのが大事です。

建物を建てるときの良い設計士を見つける基準は？ 

共同住宅を建てる際、自分が住む住居部分ってありますよね。それは、個人の趣味で自由にして良いのです。 建物は、建築士に注文して建ててもらう、工務店に頼む、大手の企業に頼むっていう選択があります。どれに頼むもあなたの自由です。 新宿にオゾンセンターというのがあるのを知ってますか？ここは、コンペ式で設計士を決めたり、個別の相談に乗ってくれたり、沢山の情報提供もしてくれるそんな場所です。インテリアの雑誌や本には設計者の連絡先もあるので直接依頼することも可能です。なので、どういうのにしたいかのイメージをもつことそして、作品を見ることでよりイメージが湧くことが出来ます。何はともあれ、設計者とのコミュニケーションは建物作りの上で欠かせないのです。そして、建物を考える際に何度も会うことになりますね、だからこそ設計士さんとの相性も欠かせないひとつになります。建物を作るのに約1年以上共にするわけですから、気が合わないとやっていくのも辛いですね。なので、最初の段階で設計士さんとの相性は重要視してみて下さい。

アパートやマンションにダサい名前はつけない！ 

最近賃貸の部屋も増えていて、どうやって借りてもらうかの工夫が必要になってきましたね。その中でもなんといっても、アパートの名前は、大事にしましょう。トキワ荘とグランドメゾンという建物があります。名前以外は全て同じ、あなたならどっちを選びます？若い人は横文字を好む傾向にありますから、グランドメゾンを選ぶ人が多いと思います。なので名前って大事ですね！   

賃貸業はサービス業！最低限押さえておくべき3つのポイント 

最近は、2 重ロックは当たり前で電子ロックキーなんて便利なものもできてきていますね。電子ロックキーは大家さんと管理会社、賃貸人の3つの番号があるため、滞納などが続くと大家さんが番号を変えちゃうことも出来ちゃうんです。ただ、家賃を払っていなくても勝手に部屋に入るのは犯罪になりかねないのでやめましょうね。電子ロックキーは、大家さん、管理会社、賃貸人の 3 つの番号があります。だから、滞納がつづくようなら、番号をかえることも大家の方でできます。ただし、家賃を払ってないからといって、勝手に部屋の中に入って、賃借人の荷物を外に出したりするのは法律上問題が生じるので、それは、弁護士なり、管理会社にまかせましょう。あとは、カメラ付きインターホンも一人暮らしには大切ですね。扉を開ける前に誰が来たかチェック出来ますものね。他にも、バス、トイレ別な物件は大人気なのでそこは、無理してでも別になる様な部屋を作りましょう。そして、人気なのにもう一つ。ロフト付きのお部屋です。部屋が狭くてもロフトがあれば少し広くなりますよね。なので、これもはずせませんね。
まとめると、

・防犯のための、モニター付きインターホンの設置
・バストイレ別
・ロフト付

この3つは外せない条件ですので設計する際是非心がけて下さい。

理想的な家造りのために私が工夫したこと【壁紙・キッチン・バス】 

新築を建てていたら内装の壁紙に関してたくさんの事を知りました。内装についてですが、壁紙についてはずいぶん詳しくなりました。日本には、リリカラ、サンゲツ、トウリといったメーカーがあります。こういったメーカーを探してたわけですがこれといったのが見つかりませんでした。しかし、見つけたのです！運命の壁紙に！そこは、新宿のパワータークにあるテシードというところです！ 見た瞬間これにするって決めました。  このテシードを使ってるところはすごく多いみたいですね。他にも色々なメーカーありますね。海外のとかもあるので色んなところに回ってみましょう！
設計士さんとたくさんコミュニケーションをとって細かいところまで詰めて決めましょう。

キッチン編
続いてキッチン編にまいります。キッチンメーカーもたくさんありますね。  私は、トーヨーキッチンっていうメーカーに頼みました！  トーヨーキッチンは、掛け率が低いため設計士さんとの話し合いは大変でしたね。けど、かっこいいから、ここってほんとに決めました。キッチンメーカーは他にもこんなのがあります。

1. トーヨーキッチン  
2. ヤマハ  
3. サンウェーブ  
4. イナックス  
5. ＴＯＴＯ  
6. 松下電工  
7. イケア  
8. ミーレ   

バス編
お風呂は、色んなのがありますね。私はガラス張りって決めてたので松下電工のイーユに決めました。バスメーカーは、他にも沢山あるし、お風呂って1日の癒しの時間ですね。だから、お勧めリストを作ってみることをお勧めします！ 

インテリアコーディネーターもしくは設計士にチェックしてもらう 

設計士さんと話すことはとても重要ですね。別途料金をかけてでも、全体のバランスや大きさといった全てを見てもらうことをお勧めします。私は、インテリアや照明、キッチン、ベッド、こういったものの色合わせまで一緒にかんがえてもらいました。  そして、考えたのを持ってインテリアのプランニングに頼みに行きました！  1人で考えるのも良いですが、頼れるところは頼ることでより良いものが出来上がりますよ！

入居者を他の賃貸オーナーより10倍速く見つける裏ワザ 

入居者募集。これは、住宅ローンの返済の肩代わりをしてくれる人を募集するのと同じでとても重要なときです！ 工事が完了する1ヶ月前から、「エイブル」「アパマン」といった会社に入居者探しの依頼をします。手数料は、全てが同じなわけではありませんが大体、1ヶ月分の家賃の3〜5%といわれています。あとは最寄駅近くの不動産屋を回り募集や物件管理をしてもらえばよいのです。地域によっては敷金や礼金を払うところもあるのでその周りがいくらかなどをチェックして決めてください。その際、高くしすぎないことを忘れずに。もしなかなか入居者が決まらないと不安になりますよね。なので、早めの段階から不動産屋に提案しておきましょう。12月が出来上がりをめどにして立てると1月から入居できるのでオススメです。1.2.3月が入居者が一番のピークなので！ マンションなどに住む上で近隣問題って大事ですよね、騒音の苦情など。そのために、手数料を払ってでも専門の管理会社に管理業務を任せることを強くう進めします。あとは、入居者を入れるためには、一つの不動産屋でなくいくつかを当たりましょう。するとどこも、競争が起こり早々と入居者がみつかります！ 入居者がきまったらあとは、待つのみです！

賃貸併用住宅のメリットとデメリット

メリットは、主に下記の通りです。メリットはこれ！住宅ローンからの解放、安心感、空室が少ない、売りやすいなどがあります！ 逆にデメリットは、投資効率があまりよくないことですかね。内装とかを自分好みにしすぎると売却しづらいのであまりにと個性的になりすぎないことをオススメします。あとは、家賃についてですね。あなたが今住んでいる賃貸。引っ越そうとして次の土地を購入しますね。購入してから建物ができるまでの期間は、引越しはまだできないので元の家に住みますよね。そうすると、元の家の家賃と、土地のローン返済の二つを支払わなくてはいけないのです。そのデメリットはもとから予算に入れるなどで対処してください！払うのをお忘れずに！